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アパマン建設節税の仕組み、分かってる?  節税のために借金はくれぐれも慎重に
   相続税の節税を目的にローンを組んで土地を購入し、アパートやマンションを建設する。そうした投資が節税につながるのは、相続税を計算する際の評価額は建物も土地も基本的に通常の取引金額よりも低くなるためだ。アパート建設のために銀行で1億円のローンを組み、土地を購入して建物を建てたとき、土地と建物の評価額は大抵7千万円程度とされるため、これだけで相続財産は3千万円減ることになる。さらに相続税の申告にあたっては、建物には貸家の評価減、土地は貸家建付地の評価減などで、さらに評価額が下がることが見込まれる。実際に3割以上下がるのなら、利息を考えても取り組んでみる価値はあるだろう。
 ただし、その効果はずっと続くわけではない。その理由は家賃収入だ。建物の評価額は年ごとに下がるものの、それ以上に家賃収入があれば節税効果分を埋めてしまうことになる。したがって、アパマン建設による節税効果は家賃収入や経費支出などにより変わるので、長期的な計画が必要になる。
 一般的な節税策に加え、アパマン建設では、親が社長となり、その会社が借金をしてアパートを建設し、子を株主とするパターンもある。ポイントは親の信用で借金をするので、子がまだ若いときに実行しやすいことと、家賃収入が会社に貯まるので、それが株主である子の財産となり親の財産が増えない点だ。もちろんこれだけでは、親の財産を増やすことも減らすこともないため、節税のためにはほかの方法を組み合わせる必要がある。
 どのような仕組みでアパマン経営を行うかは、親の財産規模や年齢、その他のたくさんの条件で変わってくるだろう。また、それぞれで土地の評価額が変わることと、貸家に使える小規模宅地の特例の適用から外れてしまうことも考える必要がある。何よりも、多くの場合で借金を抱えて取り組むことになるため、節税のためとはいえ、あくまでもアパマン経営者であるという自覚は必要だろう。