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来るべき相続・贈与のために  一物五価を改めておさらい!
  土地の公的価格と呼ばれるものには、国税庁が7月1日に公表した「路線価(相続税評価額)」のほか、「公示地価」、「基準地価」、「固定資産税評価額」などがあり“一物四価”と言われる。これに実際の市場で取引されている実勢価格が加わると“一物五価”になってしまい、どの地価をどう判断すればいいのか、混乱してしまう人もいるのではないだろうか。相続税が増税され、課税対象者のすそ野が広がっている。一物五価への理解がなければ、正確に相続・贈与を行うことは難しいはずだ。路線価が公表されたこの機会に、「地価」について改めておさらいしてみたい。
 公示地価は、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年3月に公表する。公示される価格はその年の1月1日時点の評価となる。この公示地価は、相続税路線価、固定資産税路線価の基礎となる。
 公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、一般の土地取引価格(実勢価格)に対する指標でもある。企業会計の資産の時価評価、不動産鑑定士の鑑定評価などにも活用される。
 それぞれの地点につき、2人以上の不動産鑑定士が別々に現地を調査し、最新の取引事例や収益の見通しの分析を基に算出する。路線価と違い、土地そのものを評価するもので、建物が建っている土地としてではなく、更地として評価する。公示される際には、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」に分類される。国土交通省のホームページなどで確認できる。
 次に路線価(相続税評価額)は、国税庁が毎年7月1日に公表する。相続税や贈与税の税額計算の基準となる。路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があるものの、一般的に相続税路線価を指すことが多い。公示地価の80%を目安に評価されている。
 公示地価は土地そのものを対象とした評価だが、路線価は一定の範囲内の道路(路線)に面した土地を評価している。同じ路線に面する土地の価格をまずはすべて同じとしたうえで、敷地の形状などに応じて個別に補正することになる。大都市部の幅広い路線では、道路途中や上下線の車線ごとに別の価格になることもある。公示地価が敷地そのものについての価格なのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」に対して価格が決められる。
 毎年1月1日が評価時点。相続税法に基づいて調査され、国税当局が決定する。個別の路線価は国税庁のホームページや国税局、税務署で閲覧できる。
 固定資産税路線価(固定資産税評価額)は、都税事務所(東京23区)や市町村自治体が地方税法に基づいて決定している。固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などを決めるもとになる土地価格のことだ。公示地価の70〜80%を目安に算出している。相続税路線価と違い、評価が3年に一度なので不動産取引の目安にするのは適さないと言える。昨年が3年ごとに実施される「評価替え」の年だった。都市部では原則としてすべての私有地に対して評価されている。地方自治体の固定資産課税台帳で確認できる。
 基準地価は、都道府県が9月に公表する。更地を評価するという点では公示地価と似ている。調査の主体が、公示地価が国であることに対し、基準地価は都道府県となる。また毎年7月1日時点の評価である点も大きな違いだ。さらに公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、さらに「宅地ではない林地」なども含んでおり、公示地価では明らかになっていない場所の地価を把握できる。
 基準地の多くは公示地価と異なっているが、一部は重複する地点もあり、半年ごとの地価の動きをみる際に役立つ。
 最後に実勢価格は、その時点での土地の売買価格のこと。つまり実際の取引が成立する価格のことだ。
 時価とも呼ばれ、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格を言う。取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公示価格などから推定する。
 不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格であり、必ずしも実勢価格とは一致しない。