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売却予定の土地を相続する際の注意点  契約前か後かで税負担が激変
  相続が発生すると、亡くなった人が持っていた資産には相続財産としての評価が付けられる。その価額に応じて、遺産の取得者には相続税が課されることになる。財産の評価ルールは、国税庁の規定した「財産評価基本通達」により、現金なら金額がそのまま評価額になるが、それ以外は財産の種類によって詳細に算定方法が定められている。
 評価方法は財産の種類によって異なるが、例えば相続財産のなかでも大きな割合を占める「土地」は、原則的に相続税路線価と呼ばれるものに沿って評価される。相続税路線価は、国土交通省が毎年発表する公示地価などを基に導き出された、いわば相続税の評価専用の査定額だ。相場としては公示地価の8割程度といわれ、その公示地価も実売価格よりは低くなる傾向にあるので、土地に付けられる相続財産としての評価額は、実際に売却する時の価格よりは相当低くなると言っていいだろう。
 だが土地の評価については、相続人の税負担を大きく増加させかねない例外規定が設けられている点に注意したい。というのは、相続が発生した時点、つまり土地の所有者が亡くなった時点で土地の売却がすでに決まっている時には、土地の評価額を相続税路線価ではなく、契約上の売却金額に従って評価するというルールがあるのだ。これは相続によって受け継いだのが土地そのものではなく、土地の売却金額を請求する権利だとみなす考え方による。前述したように実売価格に比べて相続税路線価は圧倒的に低い。逆にいえば、売買契約を結んだ土地について相続が発生すると、同じ土地であるにもかかわらず、税負担だけが跳ね上がってしまうということになる。ルールと言ってしまえばそれまでだが、納税者としては腑に落ちない話だ。
 過去には、資産家の残した売却予定の約3千平方メートルの土地について、死亡の「2日前」に売買契約が解消されたというケースがあった。その結果、実売価格であれば22億円で評価されるはずだったところが相続税路線価に基づく9億円にまで下がったのだという。だがこの狎畧悩瓩呂Δ泙いかず、国税局は「死後の契約解消を生前と偽り、税逃れを行った」として重加算税を認定し、約8億円の追徴課税を決定したそうだ。
 土地の値段は短い間にも変動し、買い主がいつ現れるかも分からないため、売り時と判断した時に売るのが鉄則だ。そのため、いつ発生するか分からない相続を理由に売却を控えるのは良い判断とは言えないかもしれない。しかし契約が成立してから実際の金銭の授受が行われるまでの間に、もし相続が発生してしまうと、思わぬ税負担が発生するリスクがあることは頭の片隅に入れておいて損はないだろう。